这样还房贷能省几十万 银行却不会告诉你！

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自2014年中期以来，中国大多数城市的房价都“噌噌噌”地要涨上天了，工资却总在原地踏步……购房者们睡醒一觉，按按钱包，再看看房价，是不是觉得离梦想又远了；房奴们逛逛淘宝，刷刷价码，再想想自己欠银行的钱，是不是都觉得心塞塞的，马上缩回要买买买的手？（小编你出来我保证不打死你！）

确实，房子是一个人的终身大事，关于房子的一切事情都可以说是门很大的学问，值得我们深入研究。选房、看房、买房自不必说，如何还房贷也是大有讲究的哎！今天我们就来探讨下各种贷款和还款方式，看如何能帮你省下一大笔钱！

购房贷款的几种模式

目前购房贷款有三种方式：商业贷款、公积金贷款、组合型贷款。无论哪种贷款，其还款方式都只有两种：等额本息还款和等额本金还款。下面我们来看看这两种还款方式到底啥意思。

等额本息还款：把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行的金额固定不变，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

等额本金还款：将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

光看这样的定义是不是觉得有点难懂？我们就来个具体的案例比较一下吧~~（由于组合型贷款的程序和情况相对复杂，这里就先不详述了，重点比较商业贷款和公积金贷款。）

假设一套房子的价格是200万，现在需要贷款120万，贷款期限为30年。我们来算算每种贷款方式在30年到期时要还的本息各需要多少钱。

首先是商业贷款的两种还款方式：

1）商业贷款，还款方式采用等额本息：如下图所示这种还款方式30年下来，贷款利息达到1092739.43元，约为109.3万元。

2）商业贷款，还款方式采用等额本金：如下图所示，这种还款方式30年下来，贷款的利息为884450元，接近88.5万元。

下面我们再来看看，在用公积金贷款的情况下，两种还款方式的差别：

1）公积金贷款，还款方式为等额本息：如图所示这种还款方式30年下来，贷款利息为680091.3元，约为68万元；

2）公积金贷款，还款方式为等额本金：如图所示这种还款方式30年下来，贷款利息为586625元，约为58.7万元。

经过4次计算可以看出，贷款利息最高的是商业贷款，采用等额本息还款方式，30年产生的贷款利息为109.3万元；利息最低的是公积金贷款，采用等额本金还款方式，30年产生的贷款利息仅为58.7万元。两者相差了50.6万元！

所以我们可以得出如下3个结论：

1）公积金贷款比商业贷款便宜，因为公积金贷款的利率低；

2）等额本金还款方式比等额本息还款方式更划算；

3）采用等额本金方式还款，购房者的还款负担会逐渐变小。

因此在贷款买房时，如果条件允许，尽量选择使用公积金贷款，采用等额本金的还款方式。但是由于公积金贷款所需周期长，手续繁琐，而且每个城市公积金贷款额度不同，所以银行一般建议购房者采用商业贷款的方式，在购房之后，再把公积金取出来还房贷。

另外，银行在放贷给购房者的时候，并不会主动告诉购房者哪种还款方式更为省钱，银行一般默认是让购房者采用等额本息的还款方式。按照上面的计算，在商业贷款的情况下，等额本金还款是更划算的，等额本息产生的利息要比等额本金产生的利息高出近21万元。有些银行在放贷的时候，还会根据情况对贷款利率进行有条件的打折优惠，所以在贷款买房时一定要向银行咨询清楚。要不然自己会给银行多打几年工！

而对于部分收入不高的购房者来说，最好的状态就是先采用等额本息的还款方式，过了一段时间就变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款，还能省下一部分利息。至于什么时候变更比较合适，要根据自己的家庭经济情况而定。

干货时间！如果你是购房者，该如何选择贷款方式？

巧用公积金

众所周知，公积金贷款利率低于商业贷款，同样条件下，使用公积金贷款要支付的利息更少。所以在购房时，尽量选择能够办理公积金贷款的楼盘，特别是二手房贷款限制较多，购房者选房时要格外注意房屋条件和房龄。

当需要贷款的金额较高，而公积金贷款额度不够的情况下，尽量选择组合贷款，其中公积金贷款要尽可能的多一些，以节省更多的利息。

另外，公积金和组合贷款能够大额冲抵，即将个人公积金账户内的余额一次性冲抵到贷款总额里。例如，需贷款50万，公积金账户内有15万元余额，一次性冲抵后只需还贷35万元。此种还贷形式无需支付违约金。

在申请购房组合贷款时，应当兼顾到这两方面：一方面，尽量最大限度使用公积金贷款，并延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额；另一方面，最大程度地缩短商业贷款年限，在保证家庭日常开销和生活质量的前提下，尽可能提高每月商业贷款的还款额。

仔细选择贷款银行

为争取客户，各家银行推出了不同的利率折扣。但需要注意的是，现在许多银行享受贷款优惠都设有门槛，比如需要购买该行的理财产品、首付必须达到几成等，同时银行有合作的楼盘和中介公司，而开发商和中介推荐的楼盘并不是最优惠的。

这就需要购房者多咨询多对比，尽量选择优惠最大的银行进行贷款。

如果你已做了房奴，该如何选择还款方式？

为房贷寻新欢

很多人在买房还贷时都希望银行能给出贷款优惠，但如果你目前所在的银行不能给你理想的房贷利率优惠，你完全可以尝试办理房贷转按揭，去寻找更实惠的银行。

什么是房贷转按揭？

房贷转按揭是指已经在A银行办理了住房按揭贷款的借款人，可以直接将在A银行办理的按揭转到B银行，以便享受到更优惠的利率。

按月调息

如果你已经选择了固定利率还贷，不妨赶紧转成浮动的按月调息的还款方式。不过，需要提醒大家的是，由“固定”改为“浮动”是需要支付违约金的，所以在下决定之前，仔细咨询银行相关费率的问题，以免出现得不偿失的情况。

双周供更省利息

什么是双周供？双周供是指个人按揭贷款由传统的每月还款一次，改为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。

“双周供”的每个月还款额其实和月供相同，但由于“双周供”缩短了还款周期，较高频率的还款可以加速减少贷款的本金。这也就是说，双周供在整个还款期内所归还的贷款利息，是远远小于按月还款时归还的贷款利息。这不仅缩短了还款周期，也节省了贷款的总支出。

做好省钱规划提前还贷

贷款时间越长，所需支付利息就越高。银行收取利息主要按照贷款金额占银行的时间成本来计算的，缩短贷款期限可以有效减少利息，

提前还款要把账算清楚，如果还贷年限已超过一半，月还款额中本金大于利息，是否提前还款影响不大。选择了等额本金还款法，房贷还了不到三分之一，等额本息还款法房贷还了不到二分之一，在不影响家庭生活质量的前提下，可以考虑提前还贷。

等额本息还是本金各有千秋

从利息角度来看，等额本金的确比等额本息的花费更少，但等额本金的初期还贷压力要明显高于等额本息。如果你是高薪者，建议采用等额本金还款法，虽说这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可以减轻日后压力，越往后还款越轻松;如果你收入平平，建议采用等额本息还款法，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减，你只需每个月还给银行固定金额即可。

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