上市房产企业近半数亏损 房贷新政能否拯救中小房企？

[摘要]分析师张大伟表示，房企2016年的压力依然非常大，其中三四线库存积压、销售困难。

首席分析师张大伟表示，房企2016年的压力依然非常大，其中三四线库存积压、销售困难。而一二线频繁出现，导致利润率持续下调。随着房地产利润率降低到个位数，房企转型、分化的速度将加速。

上市房地产企业近半数亏损

截止2月15日，沪深两市共计88家上市房企公布了2015年年报业绩预告，其中有18家房企业绩预增，10家略增，12家扭亏；14家预减，21家略减，25家亏损（22家首次亏损）。由此看出，近三成房企预告亏损，五成以上房企净利下滑。虽然上述88家房企尚不能代表A股140多家房企的整体表现，但仍可看出行业整体利润率下行现象仍在持续，甚至有加剧现象。

房企利润率下滑并非去年才出现。来自研究机构的统计，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑，预计2015年行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到“10%红线”，这意味着房地产行业甚至连中利行业都算不上了。

房地产企业告别暴利，与此对应的是国内楼市格局分化，二三线城市库存严峻。事实上，房企净利润下降或者亏损基本都与行业库存难以消化有关，毛利率减少，销售不力导致项目存货增加，进一步侵蚀净利润额度。比如，截止目前在房企中预亏额度最高的中华企业(行情600675,买入)，预计亏损24亿元至25亿元，而上年同期亏损额还不到5亿元。

中华企业公告显示，2015年以来，公司全面梳理项目状况，以加速存货去化，加快资金回笼为全年工作重点，紧抓市场有利时机，全力促进销售资金回笼，2015年资金回笼预计85亿元，同比增长22%。但是，公司布局的二、三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力，采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备，增加业绩亏损预测数额。

还有净利润变动幅度最大的房企嘉凯城(行情000918,买入)，其预告净利润变动幅度为-6138.19%。嘉凯城表示，公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著。

值得注意的是，从目前公布2015年年度业绩预告的上市房企来看，中小房企占比较多。

“中小房企出现净利润的下降，甚至亏损，在最近两年的市场环境下是可以预期的。”亚豪机构市场总监郭毅认为，中小型房企大多被挤压到了三四线城市，就算有了政策的刺激拉动，这些区域仍受困于高库存及需求量的限制，成交仍处于低迷的现状，单纯依靠降价并不能解决去化压力和资金回笼的问题。